アパート経営に対する課税の仕組み~節税になる理由~

不動産投資によりアパート・マンションを経営するということは、個人事業を行っている事と同じです。事業を営む以上は、当然確定申告の義務が生じますので、アパート・マンション経営を行う方は、赤字でも黒字でも確定申告をする必要があります。
ではなぜこれに節税効果があるのでしょう。例えば、サラリーマンで給料をもらっている方は、給料に所得税・住民税がかかっています。諸々の控除はありますが、給料そのものに課税されています。アパート・マンション経営をしていれば、当然事業を行っているわけですから、経費計上ができます。家賃収入から経費を引いた金額に税金がかかるわけです。アパート・マンション経営における経費「管理費用、固定資産税、修繕費、借入金利、減価償却費など」を賃貸収入から控除すると、「税務上」は赤字になることもあり、この場合のアパート・マンション経営の方には税金がかかりません。さらにその赤字分を給料からもマイナスできますので、サラリーマンの給料からアパート・マンション経営の赤字分を差し引いたものに税金がかかります。
つまり、給料にかかっていた所得税を節税でき、これが不動産投資による節税の仕組みです。但し、アパート・マンション経営に対して計上できる経費については、税理士や会計士の方に良く相談する必要があります。自分の都合・解釈で全てを経費計上できるわけではなく、アパート・マンション経営の経費として認められるもの、認められないものがあります。それらを良く知る必要があります。

デフレ下で給与水準が伸び悩む時代でも、節税により手残り金が増やせます。節税は一部の富裕層だけに限ったことではありません。

ライフリビングでは、アパート経営による税金対策(節税)がスムーズに行えますよう、個別に税理士のご紹介も致します。
(有料となりますので、予めご了承ください)

不動産投資と節税について

サラリーマンの方が不動産投資を行うケースが増えています。
その理由の一つとして節税効果があることが上げられると思います。

サラリーマンの方は会社から給与を貰っており、その中で収めている税金があります。その税金は給与所得に応じて年間税額を算出し収めているのですが、あくまでも計算上の金額なので年末調整でいくらか戻ってくることもあります。

税金が戻ってくる

不動産投資を行っている場合、この税金の計算に不動産投資に掛かった費用の一部を経費として計上できるのです。確定申告が必要となるのですが、この手続きを行うことでより多くの税金が戻ってくることになるわけです。

サラリーマンとしての給与所得を得ながら不動産投資の家賃収入も得られ、なおかつ不動産投資に掛かった経費を計上することで納めた税金が戻ってくるので、結果的に個人としての総合的な年収はグンとアップする場合があるのです。これが魅了的と感じて不動産投資を始める方が徐々に増えてきているようです。

確定申告

ここで重要なことを確認しておきましょう。前述のように納めた過払い分の税金が戻ってくるというは一度納めた税金以上の金額にはなりません。青色確定申告を行い条件を満たすことで最大65万円という金額が戻ってくるのです。

ではなぜ青色確定申告を行うと税金が戻ってくるのでしょうか?アパートを購入したケースで確認してみましょう。 そもそも納めなくてはならない税金はもちろん納める必要があります。基本的に給与などの収入に応じて納税額は決まるのですが、アパート投資に掛かっている費用を経費として計上することで、計算上赤字の収支となる場合があります。
利益に応じて納税額が決まるのですが、計算上赤字となることで納めるべき税額が激減するというのが大まかな仕組みとなります。

不動産投資を行えば節税になる?

ここで重要なポイントがあります。「不動産投資を行えば節税になる」「節税対策のためにアパート経営をおこなう」これらの考え方は間違いではないのですが、当てはまるのは不動産投資をはじめた当初と考えておいた方がいいかもしれません。

理由としては確定申告を行って赤字計上することで税金の過払い分が戻ってくることは事実なのですが、いつまでも赤字の状態では困るということです。投資として成功し収益を多く上げられる状態を実現できたとしたら、当然赤字ではなくなってくるので納税額も上昇してきます。

所有物件を増やし、より多くの収益を上げる場合にも現状でしっかり利益を出せていないと次の融資を受けることが難しくなる場合もあるでしょう。

投資として成功させるためにも、しっかり利益を上げることをまず考えることが必要となります。その上で少しでも多くの収益を手元に残すというように考えたほうがいいかもしれません。